Vai comprar um imóvel pela primeira vez, mas não sabe por onde começar? O financiamento imobiliário é o principal meio de acesso à casa própria no Brasil atualmente. E, para decidir qual é a melhor opção, você precisa conhecer os tipos de financiamento imobiliário e entender quais das suas particularidades mais se adaptam à sua situação.
A casa própria ainda é sonho de 87% dos brasileiros, segundo o Censo de Moradia realizado pelo Quinto Andar. Se você é uma dessas pessoas, este artigo é para você.
Nesse texto, além de detalhar como são os financiamentos imobiliários no Brasil, iremos esclarecer algumas dúvidas a respeito de conceitos e opções dentro do mercado imobiliário. Para que você possa tomar a melhor decisão quando for a hora de investir no seu imóvel.
Para facilitar a leitura, nós separamos alguns tópicos importantes para você se atentar:
- O que é financiamento imobiliário?
- Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
- Formas de parcelamento dos financiamentos imobiliários
- Como utilizar o FGTS para pagar o financiamento imobiliário?
- Minha Casa, minha Vida 2023
- Quais são as dúvidas frequentes sobre os tipos de financiamento imobiliário?
- Qual é o melhor tipo de financiamento imobiliário?
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário, basicamente, é uma linha de crédito para fins imobiliários oferecida pelos bancos para pessoas físicas ou jurídicas, ou seja, o banco “paga” o imóvel por você e você vai pagando mensalmente para o banco o valor com juros.
Geralmente, é possível financiar até 80% do valor total de um imóvel e o seu financiamento pode chegar a durar 35 anos.
A decisão do valor do imóvel que pode ser financiado, do valor das parcelas e do tempo do financiamento são definidas a partir da renda comprovada do comprador.
Para se ter dimensão da movimentação financeira realizada por conta desta linha de crédito, o Boletim informativo de crédito imobiliário e poupança da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), publicado no início de 2023 mostra que apenas no mês de janeiro, os financiamentos movimentaram RS$ 11 bilhões de reais por todo Brasil.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Antes de decidir qual é o melhor tipo de financiamento imobiliário, é importante conhecer as opções disponíveis. Veja quais são:
1. Sistema financeiro de habitação (SFH)
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o principal modelo de financiamento imobiliário usado no Brasil, que segue a lei nº 4.380.
Pelo SFH, é possível financiar imóveis residenciais de até R $1,5 milhão, com juros de até 12% ao ano. E os fundos para esse tipo de financiamento são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Por esse modelo, o candidato ao financiamento deve cumprir alguns pré-requisitos:
- o valor mensal das parcelas não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta de quem contrata;
- o prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos (420 meses);
- só pode contratar esse modelo de financiamento quem for pessoa física;
- a taxa de juros máxima de 12% ao ano;
- não pode haver outro tipo de financiamento imobiliário em aberto para solicitar este;
- para usar o FGTS como abatimento no valor do imóvel, é necessário ter o correspondente a 10% do seu valor total;
- É importante lembrar ainda que este tipo de financiamento tem incluso alíquotas e seguros por morte e invalidez permanente (MIP) e por danos físicos ao imóvel (DFI).
2. Sistema de financiamento imobiliário (SFI)
Muito utilizado pelos investidores do setor imobiliário, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é o financiamento utilizado para aqueles que não se encaixam nas características do SFH.
Pelo SFI, você pode financiar imóveis residenciais acima de R$ 1,5 milhão, ou seja, imóveis com valor mais elevado ou com parcelas mais altas, ou qualquer outro tipo de imóvel que não se encaixe no SFH, como imóveis comerciais.
Neste modelo de financiamento, o fundo é proveniente do Mercado de Capitais e possui juros de 12% a 16% ao ano.
No SFI, as exigências são:
- o valor oferecido como crédito pode chegar a 90% do valor do imóvel financiado;
- não há limite de renda comprometida, ou seja, você pode pagar parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo;
- o modelo pode ser contratado tanto por pessoas físicas como por pessoas jurídicas;
- o prazo de quitação máximo é de 35 anos (420 meses);
- não há limites para os juros, que, em média, variam de 12% a 16% ao ano.
Para facilitar o entendimento, fizemos este quadro comparativo para você visualizar as características lado a lado:
Formas de Parcelamento dos Financiamentos Imobiliários
Todo financiamento imobiliário exige o pagamento de juros mensais em cada parcela da prestação, como se fosse um aluguel. Ao escolher um tipo de financiamento, você precisa escolher também como vai funcionar a sua dívida e como a prestação será dividida em relação a amortização e juros.
A amortização é quando você quita totalmente ou reduz parcialmente seu saldo devedor. Ou seja, quando você adianta o pagamento de uma parte do saldo devedor, seja na entrada do financiamento ou ao longo do financiamento, ele diminui.
Já os juros, são aqueles valores referentes ao empréstimo que você faz desse dinheiro. Ou seja, quanto mais você deve ao banco, maior o seu saldo devedor e as taxas cobradas sobre esse valor.
Hoje, existem três tipos principais formas de amortização de financiamentos imobiliários no Brasil:
1. Sistema de Amortização Tabela Price
Na Tabela Price, as prestações do financiamento imobiliário são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros.
E, ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o valor em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.
Isso ocorre porque ela tem um modo de amortização um pouco mais lento. Por esse motivo, a quantidade total de juros costuma ser muito mais alta em longos parcelamentos feitos pela tabela Price.
Ou seja, por ter parcelas de valor fixo, há quem argumente que a Tabela Price é mais indicada para financiamentos de prazos mais curtos, como no caso da compra de automóveis – em que ele também pode ser utilizado.
2. Sistema de Amortização Constante (SAC)
No Sistema de Amortização Constante, o SAC, o valor de amortização é mantido durante todo o período de financiamento. Nesse tipo de parcelamento, o valor das prestações é decrescente, visto que os juros vão diminuindo a cada prestação.
No SAC, o valor da amortização é calculado pela divisão do valor do empréstimo realizado pelo número de parcelas de pagamento. Já os juros são calculados sobre o saldo devedor de cada mês, multiplicando-o à taxa de juros. Por fim, a soma da amortização com os juros resultam no valor da parcela mensal.
Por essa forma de pagamento, as parcelas iniciais costumam ser mais altas, justamente porque o modelo mantém um sistema mais agressivo de amortização, o que reduz em menos tempo o saldo devedor. Ou seja, se você optar pelo SAC, as últimas parcelas serão sempre bem mais baratas que as primeiras.
3. Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
O Sistema de Amortização Crescente é uma espécie de mistura entre a Tabela Price e o SAC. Neste modelo, as prestações sobem durante um determinado intervalo de tempo, até chegar a um ponto no qual vão diminuindo.
O Sacre sofre reajuste de acordo com a Taxa Referencial (TR) – utilizada como parâmetro para alguns investimentos -, que na maior parte dos contratos substitui a correção monetária.
O Sistema Sacre exige o pagamento de uma prestação inicial muito alta. Por outro lado, esse valor vai diminuindo ao longo dos meses, facilitando a vida financeira do devedor no longo prazo.
As amortizações vão subindo, ao passo que os juros caem ao longo dos anos, uma vez que o saldo devedor diminui constantemente. A vantagem das prestações decrescentes é que o risco de inadimplência, comparado à Tabela Price, é muito menor.
Como utilizar o FGTS para pagar o financiamento imobiliário?
É possível utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para auxílio na compra de imóveis através dos tipos de financiamento “Sistema Financeiro da Habitação (SFH)”.
Com o FGTS, você pode, por exemplo, usar o valor do seu saldo como entrada para financiar a compra de um imóvel pronto para morar ou em construção, para zerar ou pagar parcialmente a sua dívida ou diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos.
Existem algumas regras que regem o uso do FGTS para financiamento imobiliário, são elas:
- o comprador deve ter, pelo menos, três anos de carteira assinada sob regime do FGTS;
- não pode haver outro financiamento imobiliária ativo;
- o futuro proprietário não pode ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha;
- o objetivo da compra deve ser para moradia (não é permitido colocar o imóvel para locação).
O que significa SBPE e como funciona?
O FGTS é apenas uma das formas utilizadas para ajudar no financiamento de imóveis no Brasil. Há também o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que é uma linha de crédito destinada à compra de imóveis ou terrenos, oferecida por várias instituições financeiras – públicas e privadas.
Essa linha é uma possibilidade que utiliza dos rendimentos da caderneta de poupança para ceder em forma de empréstimo recursos financeiros para quem deseja comprar imóveis por meio de financiamento.
O SBPE é disponibilizado em praticamente todos os bancos do país e é bastante utilizado por pessoas em situações que não se enquadram nos requisitos para compra de imóvel através do programa “Minha Casa, Minha vida” do Governo Federal.
O SBPE permite que o futuro proprietário compre um imóvel novo com até 35 anos para realizar o pagamento, com até 80% do seu valor financiado. Uma característica interessante dessa linha de crédito é que ela permite que o comprador possua outros imóveis em seu nome.
Para ser beneficiado pelo SBPE, o comprador precisa ter uma renda familiar a partir de R $5.000 e a taxa de juros varia de acordo com a instituição financeira escolhida no trâmite.
Minha Casa, minha vida 2023
O programa Minha casa, minha vida retornou no primeiro semestre de 2023 e reúne uma série de iniciativas para ampliar o estoque de moradias e atender as necessidades habitacionais da população brasileira.
Esse programa atua com as modalidades: regularização fundiária, melhoria e produção habitacional financiada e possui taxas que variam de acordo com a faixa de renda do comprador e a localidade do imóvel.
Na prática, o governo oferece um subsídio poupando a família de pagar essa parte do imóvel. Para as pessoas de renda mais baixa, o valor desse aporte pode chegar a 95%, assim, a família se responsabiliza pelos 5% restantes.
Para utilizar o programa na hora de comprar um imóvel, é necessário seguir requisitos como:
Quais são as dúvidas frequentes sobre os tipos de financiamento imobiliário?
Por se tratar de uma grande decisão e um grande passo, é comum que esse processo gere muitas dúvidas, seja sobre os tipos de financiamento ou até mesmo sobre o processo em si. Algumas das mais comuns são:
Posso financiar dois imóveis ao mesmo tempo?
Sim. É possível financiar mais de um imóvel ao mesmo tempo, mas existem algumas restrições e é mais difícil de conseguir. Fica a critério da sua entidade financeira o financiamento após a realização da análise de crédito e renda e o tipo de financiamento já ativo.
Os bancos examinam minuciosamente o futuro comprador para verificar se o oferecimento do empréstimo irá comprometer ou não sua renda e o pagamento das parcelas.
Posso financiar um imóvel a dois?
Sim, é possível fazer um financiamento conjunto. Nesse caso, a renda das duas pessoas é somada para a análise de crédito.
Posso financiar qualquer tipo de imóvel?
Não, existem restrições para o financiamento de alguns tipos de imóveis. Geralmente, o imóvel deve ser urbano e residencial, e o valor do imóvel e do financiamento devem estar dentro dos limites estabelecidos pelo sistema de financiamento escolhido (SFH ou SFI).
Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário?
O conceito de portabilidade de financiamento imobiliário é muito similar às demais portabilidades. O processo – feito a pedido do cliente e por motivos diversos – consiste na transferência do financiamento de uma instituição financeira para outra.
Com a portabilidade de financiamento de imóveis, mesmo que você já tenha assinado o contrato da compra de uma casa ou apartamento financiado, você pode seguir buscando outras opções para concluir o financiamento. Caso encontre, você contatar a instituição financeira atual e ela vai te instruir a como fazer a portabilidade de financiamento.
E qual é o melhor tipo de financiamento imobiliário?
Bom, essa é uma pergunta que só você pode responder. Visto que isso depende do tipo de imóvel que você deseja comprar e das formas de pagamento que você pretende utilizar.
Nessas horas, o apoio de uma imobiliária da região onde você quer comprar uma casa ou apartamento faz toda a diferença. Com o auxílio da 3L, você pode simular o financiamento do seu imóvel em diferentes bancos e encontrar a melhor proposta para você, por exemplo.
Antes de decidir sobre a compra de um imóvel, converse com quem entende do assunto. Por meio da equipe especializada da 3L Imóveis, você pode simular o financiamento do seu imóvel em diferentes bancos e encontrar a melhor proposta para você.
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