O financiamento imobiliário é o principal meio de acesso à conquista da casa própria no Brasil hoje e, para decidir qual a melhor escolha, você precisa conhecer os tipos de financiamentos imobiliários e o momento oportuno que o mercado imobiliário oferece. 

Nesse texto, você vai conferir que a venda de imóveis aumentou durante 2020, apesar da crise econômica causada pelo COVID-19, o que despertou a alta demanda pela compra de imóveis e, logo em seguida, quais são os tipos de financiamentos imobiliários. 

  • A venda de imóveis aumentou durante 2020
  • O que é SFH (Sistema Financeiro da Habitação)?
  • O que é SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)?
  • Formas de pagamento das parcelas mensais
  • Como utilizar o FGTS para pagar o financiamento imobiliário
  • Financiamentos com Taxa Referencial (TR) e IPCA
  • Encontre os melhor imóveis para comprar em Três Lagoas

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A venda de imóveis aumentou durante 2020

O primeiro fator a ser considerado é o momento oportuno que vivemos hoje no mercado imobiliário. Segundo pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), divulgada em 2020, a venda de imóveis cresceu 58% durante 2020 e registrou o melhor resultado desde 2014. No período, foram comercializadas mais de 13 mil unidades, o que representa o melhor resultado mensal do indicador desde maio de 2014.

O principal motivo para esse aumento foi a queda dos juros – como a taxa Selic, que atingiu um patamar histórico de 2% ao ano em 2020 -, que acirrou ainda mais a competição entre instituições financeiras em relação ao crédito imobiliário. Ou seja, para não perder a concorrência, os bancos têm reduzido os juros e melhorado as condições de financiamento imobiliário para os clientes.

Com essa mudança, os juros das linhas de crédito imobiliário foram reduzidos e o financiamento ficou até 30% mais barato. Houve, assim, um aumento da oferta no mercado, o que criou um terreno favorável à concessão de crédito e a reabilitação da compra de imóveis como uma ótima opção de investimento.

Diante desta tendência, quem sai ganhando é o consumidor que, em 2021, passa a ter maior facilidade em adquirir crédito imobiliário e, consequentemente, pode tirar da gaveta seus sonhos de adquirir a casa própria ou aumentar seu patrimônio. 

Sendo assim, para te ajudar a realizar a melhor escolha, explicamos a seguir os dois principais tipos de financiamentos imobiliários no Brasil e os motivos e vantagens de comprar um imóvel em Três Lagoas neste momento. Confira!

O que é SFH (Sistema Financeiro da Habitação)?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o principal modelo de financiamento imobiliário usado no Brasil. Pelo SFH, é possível financiar imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão, com juros de até 12% ao ano. Os fundos são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Por esse modelo, o candidato ao financiamento deve cumprir alguns pré-requisitos:

  • O valor mensal das parcelas não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta de quem contrata;
  • O prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos (420 meses);
  • Só pode contratar esse modelo de financiamento quem for pessoa física;
  • A taxa de juros máxima é de 12% ao ano.

O que é SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)?

Pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), você pode financiar imóveis residenciais acima de R$ 1,5 milhão, ou seja, imóveis com valor mais elevado ou com parcelas um pouco mais altas, ou qualquer outro tipo de imóvel que não se encaixe no SFH. Neste modelo de financiamento, o fundo é proveniente do Mercado de Capitais e possui juros de 12% a 16% ao ano.

No SFI, as exigências são: 

  • O valor oferecido como crédito pode chegar a 90% do valor do imóvel financiado;
  • Não há limite de renda comprometida, ou seja, você pode pagar parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo;
  • O modelo pode ser contratado tanto por pessoas físicas como por pessoas jurídicas;
  • O prazo de quitação máximo é de 35 anos (420 meses);
  • Não há limites para os juros, que em média variam de 12% a 16% ao ano.

Formas de pagamento das parcelas mensais

Todo financiamento imobiliário exige o pagamento de juros mensais em cada parcela da prestação, como se fosse um aluguel. Ao escolher um tipo de financiamento, você precisa escolher também como vai funcionar a sua dívida e como a prestação será dividida em relação à amortização e juros. 

A amortização é quando você quita totalmente ou reduz parcialmente seu saldo devedor. Ou seja, quando você adianta o pagamento de uma parte do saldo devedor, seja na entrada do financiamento ou ao longo do financiamento, ele diminui. 

Já os juros, são aqueles valores referentes ao empréstimo que você faz desse dinheiro. Ou seja, quanto mais você deve ao banco, maior o seu saldo devedor e as taxas cobradas sobre esse valor.

Hoje, existem três tipos principais formas de amortização de financiamentos imobiliários no Brasil: a Tabela Price, o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE). 

Para entender o valor das parcelas do seu financiamento e de que forma os juros influenciam o seu saldo devedor, é preciso entender como cada um desses modelos funciona. Confira!

Tabela Price

Na Tabela Price, as prestações do financiamento imobiliário são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.

Isso ocorre porque ela tem um modo de amortização um pouco mais lento. Por esse motivo, a quantidade total de juros costuma ser muito mais alta em longos parcelamentos feitos na tabela Price. 

Em comparação ao SAC, por exemplo, as parcelas acabam alcançando um valor total maior pago ao fim do parcelamento.

Ou seja, por ter parcelas de valor fixo, há quem argumente que a Tabela Price é mais indicada para financiamentos de prazos mais curtos, como no caso da compra de automóveis.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O SAC mantém o valor de amortização durante o financiamento, porém diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação durante o contrato. Pelo SAC, as parcelas iniciais costumam ser mais altas, justamente porque o modelo mantém um sistema mais agressivo de amortização, o que reduz em menos tempo o saldo devedor. 

Ou seja,  se você optar pelo SAC, as últimas parcelas serão sempre bem mais baratas que as primeiras.

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

O SACRE é uma mistura de Tabela Price e SAC. Neste modelo, as prestações sobem durante um determinado intervalo de tempo, até chegar a um ponto no qual vão diminuindo. 

O SACRE sofre reajuste pela Taxa Referencial (TR), que na maior parte dos contratos substitui a correção monetária.

O Sistema SACRE exige o pagamento de uma prestação inicial muito alta. Por outro lado, esse valor vai diminuindo, facilitando a vida financeira do devedor no longo prazo. As amortizações vão subindo, ao passo que os juros caem ao longo dos anos, uma vez que o saldo devedor diminui sempre. A vantagem das prestações decrescentes é que o risco de inadimplência, comparado à Tabela Price, é muito menor.

Como utilizar o FGTS para pagar o financiamento imobiliário

Pelo SFH, você consegue usar o  Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar um imóvel. 

Com o FGTS, você pode, por exemplo, usar o valor do seu saldo como entrada para financiar a compra de um imóvel pronto para morar ou em construção, para zerar ou pagar parcialmente a sua dívida ou diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos.

Financiamentos com Taxa Referencial (TR) e IPCA

Em 2019, a Caixa Econômica Federal anunciou uma linha de financiamento imobiliário com correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Os juros dessa modalidade têm taxas fixadas entre 2,95% e 4,95% ao ano. 

Por meio dela, é possível financiar até 80% do valor do imóvel,  com prazo máximo de 36 meses. De acordo com a instituição, 20% dos financiamentos imobiliários contratados no banco desde o lançamento já são pelo IPCA.

Atualmente, os contratos de financiamento feitos pelo SFH têm correção pela TR (Taxa Referencial). No Brasil, o IPCA tem registrado uma porcentagem menor de cobrança de juros comparado à TR. Ou seja, as prestações do financiamento imobiliário com IPCA tendem a ser menores.

Segundo a avaliação de economistas, o financiamento imobiliário com IPCA amplia as opções de empréstimos disponíveis, abre o mercado para mais instituições financeiras, além dos grandes bancos, e tem potencial para ampliar o crédito imobiliário no país, permitindo que mais pessoas realizem o sonho da casa própria. 

Atualmente, o sistema SAC atual prevê que o valor das parcelas diminua com o tempo. No entanto, a primeira delas é bastante elevada. Num financiamento de 30 anos, por exemplo, é 11 vezes maior que a última, na média. 

Nos contratos atrelados ao IPCA, a taxa de financiamento inicial deve ficar em torno de 2,95% a 4,95% ao ano, considerando que a previsão é de que o IPCA se mantenha abaixo dos 4% nos próximos anos. Já nos financiamentos indexados pela Taxa Referencial (TR), os juros na Caixa estão hoje entre 6,75% e 8,5% ao ano mais TR, que está zerada desde 2017. 

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