Como funciona o reajuste de aluguel? Saiba mais e aprenda a calcular

Se você administra um imóvel para locação ou vive de aluguel, certamente já sabe que, todos os anos, há um reajuste no preço para o inquilino. Essa variação é prevista no artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei No 8.245/91) e ocorre em conformidade com alguns índices de inflação que também influenciam em outros aspectos da economia familiar. 

Para ajudar na organização das suas contas, você pode fazer uma previsão do reajuste, tendo como exemplos os atuais índices aplicados, que são os principais influenciadores do preço do aluguel. Neste artigo vamos te explicar melhor como funciona esse processo e te ajudar a calcular. 

Confira aqui:

• Como funciona o reajuste de aluguel?
• Como calcular o reajuste de aluguel?
• Qual índice de reajuste é melhor?
• O que não deve ser feito no reajuste do aluguel?
• Alugue um imóvel em Três Lagoas

Como funciona o reajuste de aluguel?

O cálculo do valor de aluguel considera vários aspectos do imóvel, como o espaço da locação, condições da residência, localização e benefícios, além de fatores da economia, como os índices de inflação aplicados ao mercado imobiliário, comércio e serviços. 

Ao fazer aniversário de contrato, o valor do aluguel passa por reajuste e a renovação está sujeita a aceitação desse reajuste. A variação do valor costuma ser baseada no Índice Geral de Preços – Mercado, ou IGP-M, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Outro indicador comum é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O IPCA é o principal indicador de inflação do Brasil, sendo utilizado inclusive para determinar a Taxa Selic.

Há também o IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, que também é calculado pela FGV, medindo a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais.

Como calcular o reajuste de aluguel?

O cálculo do reajuste de aluguel pode ser uma conta complicada, mas há meios de chegar a uma previsão de maneira simples e prática. É o caso da Calculadora de Índices de Preços do Banco Central, que possibilita fazer o cálculo com muita facilidade.

Ao acessar a página, você deve informar o índice que será utilizado como base – o IVAR não está disponível – e também a data inicial (no caso, a data do último reajuste do contrato), data final e o valor a ser corrigido.

Supondo um aluguel de R$ 1.000,00, que foi definido em janeiro de 2021 e tendo dezembro do mesmo ano como data final do contrato, com o IGP-M como base de cálculo, o novo valor do aluguel deverá ser de R$ 1.177,44 em 2022.

Qual índice de reajuste é melhor?

Na hora de escrever o contrato de aluguel, fica a critério do proprietário decidir qual dos índices quer usar para fazer o reajuste de preços. Esta informação deve fazer parte da sessão do documento que trata sobre os valores do aluguel, mantendo transparente o valor mensal e a taxa usada para o reajuste anual.

A escolha da taxa usada para a renegociação do aluguel pode interferir bastante no valor final a ser pago pelo inquilino. Veja quais são os principais índices utilizados nos contratos:

IGP-M

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é uma das taxas mais usadas para calcular o valor do aluguel. Seu resultado é feito com base numa média aritmética ponderada entre outros três índices de preços usados no mercado, em porcentagens diferentes. São eles:

• 60% do IPA – Índice de Preços ao Produto Amplo: cálculo da variação de preços de produtos básicos nos mercados;
• 30% do IPC – Índice de Preços ao Consumidor: cálculo da inflação mensal no varejo;
• 10% do INCC – Índice Nacional de Custo de Construção: cálculo da variação de custos da construção civil.

A média é feita mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgada no site oficial da FGV e na mídia. 

IPCA

O IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo) é um estudo feito anualmente que analisa o custo de vida das famílias brasileiras que residem em áreas urbanas e recebem entre 1 a 40 salários-mínimos.

A métrica também é usada para conhecer os custos do cidadão em itens de educação e transporte. Inclusive, é por conta disso que a taxa é escolhida pelo Banco Central para definir a meta da inflação.

O cálculo do índice IPCA é feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) que o divulga no site oficial do IBGE e na mídia. 

IVAR

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) é um novo indicador calculado pela Fundação Getúlio Vargas, que promete refletir com mais fidelidade a realidade dos aluguéis, sem incluir outros índices no cálculo. Ele mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais em quatro das principais capitais brasileiras – Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre – com base em informações anonimizadas de contratos de locação obtidos pela Fundação junto a empresas administradoras de imóveis. 

O que não deve ser feito no reajuste do aluguel?

Fique atento às regras no que diz respeito ao reajuste de aluguel. A alteração do valor é apenas anual e deve ser comunicada para os inquilinos com pelo menos três meses de antecedência, de modo a garantir que o orçamento mensal e finanças pessoais dos moradores não seja prejudicado. Não aceite possíveis propostas de reajuste antes do tempo comum.

Caso os valores repassados ultrapassem o orçamento viável para o inquilino, é possível negociar para alterar as condições de reajuste presentes no contrato. Ao invés de alterar o preço conforme o IGPM dos últimos 12 meses, por exemplo, pode-se pedir para que seja dos últimos 4 meses. A negociação vai se dar entre as partes interessadas.

Em caso de práticas abusivas de reajuste, o inquilino pode judicializar os atos, pedindo revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço praticado no mercado, ou solicitar revisão das cláusulas de reajuste, alegando distorção emergencial. 

Alugue um imóvel em Três Lagoas

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