Todos os anos os proprietários de imóveis e inquilinos ficam sujeitos ao reajuste do preço do aluguel. Essa variação prevista no artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei n8.245/91) ocorre em conformidade com alguns índices de inflação que também influenciam em outros aspectos da economia familiar. 

Mas quais são estes índices e como usá-los para fazer a renegociação do aluguel? Neste conteúdo você vai entender como funciona o reajuste tendo como exemplos os atuais índices de IGPM e IPCA, os principais influenciadores do preço do aluguel.

Entenda os índices de reajuste de aluguel

O cálculo do valor de aluguel considera vários aspectos do imóvel e da economia. No caso do imóvel é o espaço da locação, condições da residência, localização e benefícios. Já entre os fatores econômicos estão os índices de inflação aplicados ao mercado imobiliário, comércio e serviços. Os mais usados são o IGPM e o IPCA. 

O que é o IGPM?

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é uma das taxas mais usadas para calcular o valor do aluguel. Seu resultado é feito com base numa média aritmética ponderada entre outros três índices de preços usados no mercado, em porcentagens diferentes. São eles:

  • 60% do IPA – Índice de Preços ao Produto Amplo: cálculo da variação de preços de produtos básicos nos mercados;
  • 30% do IPC – Índice de Preços ao Consumidor: cálculo da inflação mensal no varejo;
  • 10% do INCC – Índice Nacional de Custo de Construção: cálculo da variação de custos da construção civil.

A média é feita mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgada no site oficial da FGV e na mídia. 

O que é o IPCA?

O IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo) é um estudo feito anualmente que analisa o custo de vida das famílias brasileiras que residem em áreas urbanas e recebem entre 1 a 40 salários-mínimos.

A métrica também é usada para conhecer os custos do cidadão em itens de educação e transporte. Inclusive, é por conta disso que a taxa é escolhida pelo Banco Central para definir a meta da inflação.

O cálculo do índice IPCA é feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) que o divulga no site oficial do IBGE e na mídia. 

Como fazer a renegociação do aluguel

De acordo com a Lei do Inquilinato a renegociação do valor do aluguel deve acontecer uma vez ao ano. Entretanto, o reajuste também pode ser feito no aniversário de contrato.

Na hora de escrever o contrato de aluguel fica a critério do proprietário decidir qual dos índices quer usar para fazer o reajuste de preços.

Esta informação deve fazer parte da sessão do documento que trata sobre os valores do aluguel, mantendo transparente o valor mensal e a taxa usada para o reajuste anual.

A escolha da taxa usada para a renegociação do aluguel pode interferir bastante no valor final a ser pago pelo inquilino. Tomemos como exemplos o ano de 2020. Ao longo de 12 meses a variação acumulada do IGP-M foi de 17,9%, enquanto o IPCA registrou um intervalo de 3,9% no mesmo período. 

Colocando na ponta do lápis, alguém que paga um aluguel mensal de R$ 1.000 deve reajustar em 2021 o valor do aluguel para R$ 1.179 se o contrato considera o IPGM no reajuste. Já se o índice norteador for o IPCA, o preço atualizado é de R$ 1.039, uma diferença de R$ 140. Apesar de nos últimos meses a taxa do IPGM ter sido costumeiramente maior do que a do IPCA, isso não é uma regra. 

Vale lembrar que no momento de renegociar os valores o proprietário também deve considerar o custo de obras e melhorias feitas no imóvel. Se as obras forem feitas por parte do inquilino o mesmo poderá obter desconto parcelado entre os meses. Já se foi o proprietário quem investiu no imóvel, poderá cobrar o valor das melhorias no aluguel ao decorrer dos meses. 

Para quem mora em um condomínio fechado, por exemplo, o reajuste do aluguel também poderá considerar reformas no espaço compartilhado ou alteração de contrato de funcionários e terceirizados. 

A alteração anual do valor do aluguel deve ser comunicada para os inquilinos com pelo menos três meses de antecedência de modo a garantir que o orçamento mensal e finanças pessoais dos moradores não seja prejudicado. 

Caso os valores repassados ultrapassem o orçamento viável para o inquilino é possível negociar para alterar as condições de reajuste presentes no contrato. Ao invés de alterar o preço conforme o IGPM dos últimos 12 meses pode-se pedir para que seja dos últimos 4 meses, por exemplo.

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