Todos os anos, os proprietários de imóveis e inquilinos discutem o reajuste do preço do aluguel. Essa variação está prevista na legislação e deve ser feita com base em índices de inflação que também influenciam outros aspectos da economia familiar. Mas quais são esses índices e como usá-los para fazer a renegociação do aluguel? Neste conteúdo você vai entender como funciona o reajuste pelo IGP-M ou pelo IPCA, os principais influenciadores do preço do aluguel.
O que você encontrará neste post:
- Entenda os índices de reajuste de aluguel
- O que é IGP-M?
- O que é IPCA?
- Renegociação de aluguel: como fazer?
- Como renegociar o aluguel?
- Quer alugar um imóvel em Três Lagoas?
Entenda os índices de reajuste de aluguel
O cálculo do valor de aluguel considera vários aspectos do imóvel e da economia. No caso do imóvel é o espaço da locação, condições da residência, localização e benefícios. Já entre os fatores econômicos estão os índices de inflação aplicados ao mercado imobiliário, comércio e serviços. Os mais usados são o IGP-M e o IPCA.
O que é o IGP-M?
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é uma das taxas mais usadas para calcular o valor do aluguel. Seu cálculo é feito com base numa média aritmética ponderada entre outros três índices de preços usados no mercado, em porcentagens diferentes. São eles:
- 60% do IPA – Índice de Preços ao Produto Amplo: cálculo da variação de preços de produtos básicos nos mercados;
- 30% do IPC – Índice de Preços ao Consumidor: cálculo da inflação mensal no varejo;
- 10% do INCC – Índice Nacional de Custo de Construção: cálculo da variação de custos da construção civil.
A média do IGP-M é feita mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgada no site oficial da FGV e na mídia.
O que é o IPCA?
O IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo) é um estudo feito anualmente que analisa o custo de vida das famílias brasileiras que residem em áreas urbanas e recebem entre 1 a 40 salários mínimos.
A métrica também é usada para conhecer os custos do cidadão em itens de educação e transporte. Inclusive, é por conta disso que a taxa é escolhida pelo Banco Central para definir a meta da inflação.
O cálculo do índice IPCA é feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) que faz a divulgação do percentual no site oficial do IBGE e na mídia.
Renegociação do aluguel: como fazer
De acordo com o artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), a renegociação do valor do aluguel deve acontecer em comum acordo entre as partes. O reajuste deve acontecer uma vez ao ano e pode ser feito no aniversário do contrato.
O que é renegociação de aluguel?
A renegociação do aluguel acontece para a efetivação do reajuste anual. Em comum acordo entre o proprietário e o inquilino, deve ser determinado um novo valor para o aluguel de acordo com o índice de reajuste (IGP- M ou IPCA) apontado no contrato. No momento da elaboração do contrato de aluguel fica a critério do proprietário decidir qual dos índices quer usar para fazer o reajuste de preços.
Essa informação deve fazer parte da sessão do documento que trata sobre os valores do aluguel, mantendo transparente o valor mensal e a taxa usada para o reajuste anual. Mas é possível alterar as cláusulas contratuais já existentes, caso ambas as partes concordem.
Como renegociar o aluguel
A renegociação do aluguel deve ser feita com base em um dos índices apresentados anteriormente – o IGP-M ou o IPCA -, que se configura na maneira mais usual.
Qual o melhor índice de reajuste de aluguel? Quando usar IGP-M e IPCA?
A escolha da taxa usada para a renegociação do aluguel irá interferir no valor final a ser pago pelo inquilino.
Como calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M ou pelo IPCA
O IGP-M é, historicamente, o índice utilizado normalmente para o reajuste do aluguel. Porém, a alta desse índice em 2021 fez com que o mercado começasse a utilizar o IPCA com mais frequência.
Em 2022, o cenário tem registrado mudanças. Em desaceleração, o IGP-M teve queda de 0,70% em agosto de 2022 e acúmulo de 8,59% nos últimos 12 meses. Por outro lado, o IPCA registrou deflação de 0,68% em julho de 2022 e acumulou 10,07% nos últimos 12 meses.
Além de escolher entre esses dois índices, existe a possibilidade da negociação direta entre inquilino e proprietário.
Vale lembrar que no momento de renegociar os valores o proprietário também deve considerar o custo de obras e melhorias feitas no imóvel. Se as obras forem feitas por parte do inquilino o mesmo pode negociar com o proprietário um desconto parcelado no aluguel. Já se foi o proprietário quem investiu no imóvel, também poderá tentar chegar a um acordo sobre a inclusão do valor das melhorias no aluguel no decorrer dos meses.
Para quem mora em um condomínio fechado, por exemplo, o reajuste do aluguel também poderá considerar reformas no espaço compartilhado ou alteração de contrato de funcionários e terceirizados.
A alteração anual do valor do aluguel deve ser comunicada para os inquilinos com pelo menos três meses de antecedência de modo a garantir que o orçamento mensal e finanças pessoais dos moradores não seja prejudicado.
Caso os valores repassados ultrapassem o orçamento viável para o inquilino é possível negociar para alterar as condições de reajuste presentes no contrato. Em vez de alterar o preço conforme o IGP-M dos últimos 12 meses pode-se pedir para que seja dos últimos 4 meses, por exemplo.
Como fazer uma contraproposta de reajuste de aluguel?
É permitido ao inquilino fazer uma contraproposta do reajuste de aluguel. Nesse caso, entretanto, entra em jogo a livre negociação entre as partes e apenas com a concordância dos dois lados a nova proposta poderá ser efetivada.
Carta de renegociação de aluguel
Uma das possibilidades para o inquilino, nesse caso, é elaborar uma carta de contraproposta de reajuste de aluguel indicando o novo valor ou até mesmo a manutenção do valor atual, com uma justificativa.
Vale considerar que quanto mais embasado o documento estiver, mais chance haverá de o proprietário aceitar a proposta, tendo em vista o interesse em manter o imóvel alugado.
Nesses casos, é fundamental contar com um especialista do mercado imobiliário a fim de obter mais garantias de sucesso na negociação.
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