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3L Imóveis

A locação imobiliária é um segmento do mercado que cresce muito em Três Lagoas. Pelo lado do proprietário, uma boa opção de rentabilidade. Para o inquilino, a flexibilidade de poder morar onde o momento atual proporciona. Mas uma dúvida sempre entra em pauta: como fazer reforma em imóvel alugado?

 

As reformas dentro do contrato de locação, assim como outros assuntos relacionados ao imóvel ou à negociação, são pautados pela Lei do Inquilinato e, por isso, podem ser de difícil interpretação para algumas partes.

 

Pensando nisso a 3L Imóveis desenvolveu este conteúdo, onde você encontrará:

  • Os tipos de reformas em imóveis;
  • O que está previsto na Lei do Inquilinato;
  • Como registrar as reformas em contrato e;
  • Quem paga as reformas no imóvel.

Continue a leitura até o fim e confira.

 

Conheça os tipos de reforma de imóvel

 

Antes de entrarmos no assunto sobre as obrigações, registro das melhorias em contrato e quem custeará as reformas, é preciso entender que a Lei, bem como o mercado imobiliário, divide os tipos de reformas em categorias.

 

Entendendo as categorias de reforma imobiliária você conseguirá ter uma noção mais clara de quais reformas são exigidas, quais são importantes e quais são por conforto.

 

Confira então como o mercado imobiliário costuma dividir os tipos de reformas e obras em um imóvel locado:

 

Reforma simples:

Este tipo de manutenção geralmente não costuma passar por aprovação, pois consiste em alterações pequenas no imóvel, como a mudança na disposição dos ambientes, pequenas pinturas, entre outros. Também chamada de “repaginada”, essa reforma é facilmente revertida ao finalizar o contrato, caso seja preciso.

 

Reforma pequena:

Este tipo de reforma comumente exige o auxílio de algum profissional da área. Reformas pequenas são caracterizadas por modificações menores e que alteram a estrutura básica da casa, mexendo inclusive na parte elétrica e hidráulica. Este tipo de reforma já precisa de aprovação.

 

Reforma estrutural:

A reforma estrutural é uma modificação grande, considerável nos termos de estrutura do imóvel. Nela já começam as obras inteiras tocadas por profissionais, seja encanador, eletricista ou engenheiro civil e pedreiro. Este tipo de obra consiste em reformas inteiras em cômodos ou no imóvel todo.

 

Reformas de demolição ou ampliação:

Este tipo de obra mexe na configuração da planta do imóvel e, por isso, costuma ser a reforma mais cara, já que exigirá uma atualização da planta e matrícula do imóvel em cartório. Ela consiste, basicamente, em modificações estruturais grandes, como a remoção de uma parede, a ampliação da área construída no terreno ou a demolição de uma edícula, por exemplo.

 

Entenda o que defende a Lei do Inquilinato

 

Independente do tamanho da obra, a Lei prevê obrigações quanto à sua necessidade. Ou seja, seja grande ou pequena, o que se mede no momento que falamos de “responsabilidade” é se a obra precisa, ou não, ser feita.

 

Pensando nisso, a reforma em imóvel alugado vai levar em consideração três tipos de propósitos: benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias.

 

As benfeitorias voluptuárias são as reformas de cunho estético, ou seja, obras que contam apenas com uma necessidade visual ou de conforto, como a inclusão de uma hidro, por exemplo. Este tipo de benfeitoria deve ser autorizado pelo proprietário, mas o mesmo pode autorizar sem ter a obrigação de custear a obra, caso o inquilino deseje realizá-la.

 

As benfeitorias úteis permeiam entre o estético e o estrutural necessário, como a construção de uma garagem. Por lei, o proprietário pode ressarcir o inquilino nestas obras, caso ele dê autorização ao inquilino para a realização e ambos entrem em acordo.

 

Já as benfeitorias necessárias são obras de cunho emergencial ou estrutural básico. Elas podem ser voltadas para consertar infiltrações ou qualquer outro tipo de obra para a manutenção do imóvel ou garantir sua habitação com segurança. Por lei, as benfeitorias necessárias são realizadas pelo proprietário ou ressarcidas integralmente.

 

Melhorias do imóvel no contrato de locação: como registrar em contrato

 

A melhor alternativa para registrar uma autorização para reforma de imóvel alugado de forma transparente é registrá-la no contrato de locação. Dessa forma as três partes envolvidas – proprietário, inquilino e imobiliária – se mantêm em sintonia quanto à uma eventual reforma em casa alugada, por exemplo.

 

Previamente à reforma a imobiliária fará a intermediação entre a necessidade, a tratativa e a resolução de uma obra. Após isso, uma das partes poderá solicitar a inclusão desta tratativa e sua resolução em contrato, por meio de um adendo.

 

No adendo estará discriminado quais foram os custos, por quem foi feito o pagamento, se haverá ressarcimento e de que forma este será feito. Assim, tanto inquilino quanto proprietário não enfrentarão um desentendimento no final do contrato de aluguel, caso haja desacordo na resolução da obra à época.

 

Leia também: Saiba como fazer renegociação de aluguel pelo IGPM ou IPCA

 

Quais as obrigações do proprietário e inquilino em reformas

 

Este tópico geralmente levanta muitas dúvidas, principalmente por envolver uso do imóvel, eventual depreciação do bem e desconhecimento da Lei, portanto confira:

Das responsabilidades do proprietário

Fica como responsabilidade do proprietário a manutenção, custos e acompanhamento da obra em qualquer problema anterior ao contrato de locação vigente. Vale lembrar que nada impede que um imóvel com problemas constatados em vistoria seja locado, desde que seja discriminado em contrato tais problemas e como – e quando – o proprietário os sanará.

 

Dentro deste acordo feito no ato do contrato é possível que fique a cargo do inquilino realizar essas manutenções. Se, em acordo mútuo, o inquilino realizar as obras, o proprietário poderá pagar o custo ou abater da mensalidade de locação.

 

Além disso, obras de cunho necessário, voltadas à manutenção estrutural do imóvel, são de responsabilidade do proprietário, desde rachaduras a infiltrações. Em resumo, tudo o que diz respeito à qualidade da habitação corresponde ao proprietário.

 

Das responsabilidades do inquilino

Já o inquilino fica responsável por qualquer obra de necessidade estética ou eventuais reparos necessários por danos que o próprio ocasionou, como uma porta quebrada, uma pia entupida, entre outros.

 

Além disso, fica a cargo do inquilino entregar o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, por atestado da vistoria de entrada. Então, o inquilino deverá fazer as manutenções necessárias para que, no fim do contrato, o imóvel esteja na mesma condição estrutural em comparação ao início do contrato.

 

O que é possível fazer sem solicitar aprovação 

 

De forma geral, são poucas as reformas que podem ser feitas sem aprovação do proprietário, sendo estas aquelas que não mexem na estrutura do imóvel. A troca de um vaso sanitário ou de uma pia, por exemplo, pode ser feita sem a autorização, desde que o original seja reinstalado ao fim do contrato para estar em conformidade com a vistoria.

 

Uma pintura na parede, a realocação de um móvel ou a troca de luminárias e maçanetas também é viável, desde que retorne à sua configuração original no ato da vistoria de entrega do imóvel. O ideal, ainda assim, é que estas mudanças também sejam comunicadas por e-mail, para evitar um custo de obra pré-vistoria final muito alto. Se ficar com dúvidas sobre o tema entre em contato com a 3L.